PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan
Pemerintah telah mengeluarkan aturan baru mengenai Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan yaitu dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan yang dikeluarkan pada tanggal 4 November 2008. Sebagai peraturan pelaksanaannya adalah Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan tanggal 31 Desember 2008.
Objek PPh
Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan.
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah:
- penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;
- penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus;
- penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
Subjek Pajak
- Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas sendiri Pajak Penghasilan yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang tanah dan/atau bangunan, wajib membayar
- Pejabat yang berwenang hanya menanda tangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan oleh Orang pribadi atau badan telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak yang bersangkutan dengan menunjukan aslinya.
- Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak.
- Yang dimaksud dengan pejabat yang berwenang adalah Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Camat, Pejabat Lelang, atau pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan kepada pemerintah
- Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atasPenghasilan oleh bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar-menukar tanah dan/atau bangunan dipungut Pajak
- Bendaharawan atau pejabat wajib menyetor Pajak Penghasilan yang telah dipungut ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang berhak menerimanya atau sebelum tukar-menukar dilaksanakan.
- Penyetoran pajak dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak atas nama orang pribadi atau badan yang menerima pembayaran atau yang melakukan tukar-menukar.
- Bendaharawan atau pejabat wajib menyampaikan laporan mengenai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak.
Tarif PPh
Besarnya Pajak Penghasilan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.
Dasar Pengenaan Pajak
Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, kecuali :
- dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan;
- dalam ha1 pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Nilai Jual Objek Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan tahun yang bersangkutan atau dalam ha1 Surat Pemberitahuan Pajak Teru tang dimaksud belum terbit, adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang tahun pajak
sebelumnya.
Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama, maka Nilai Jual Objek Pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut surat keterangan yang di terbitkan Kepala Kantor yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/ atau bangunan yang bersangkutan berada.
Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana
Rumah Sederhana sebagaimana dimaksud di atas terdiri atas Kumah Scdcrhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh, yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Rumah Susun Sederhana sebagaimana dimaksud di atas adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipcrgunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal termasuk Rumah Susun Sederhana Milik, yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dcngan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pengecualian
Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pernungutan Pajak Penghasilan adalah:
- orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecahpecah
- orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus
- orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang
- badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; ataukeagamaan, badan pendidikan, badan sosial menjalankan usaha mikro dan kecil, yang
- pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.
Sifat Pembayaran PPh adalah Final
Bagi Wajib Pajak yang melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan, pembayaran Pajak Penghasilan bersifat final.
Aturan Peralihan
Pada saat berlakunya Peraturan Pemerintah ini, terhadap Wajib Pajak badan, termasuk koperasi, yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, apabila:
- melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebelum tanggal 1 Januari 2009 dan atas pengalihan hak tersebut belum dibuatkan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan, atau risalah lelang oleh pejabat yang berwenang; dan
- penghasilan atas pengalihan hak sebagaimana dimaksud di atas telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan tahun pajak yang bersangkutan dan Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut telah dilunasi, pengenaan pajaknya dihitung berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari , Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999
Saat Berlaku
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2009.
Pak Rudi,
Saya ada transaksi jual tanah dan si pembeli berjanji membayar semua kewajiban biaya dan Pajak saya, dengan tandatangan di atas meterai dan data NPWP pembeli. Kalau si pembeli tidak membayar pajak dimaksud setelah sekian bulan apakah saya akan kena sanksi?
Dan karena saya jual di bawah NJOP (maklum butuh uang) berarti saya tetap harus setor pajak berdasar NJOP ya pak?
Terima kasih Pak,
Salam,
Pak Rudi, saya ingin bertanya: PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, apakah berlaku utk unit apartemen?
Orang tua saya membeli sebuah unit apartemen 2,5 tahun yang lalu, serah terima bulan Juni 2008 dan kemudian dijual pada bulan Novmber 2008. Pertanyaan saya berikutnya adalah tarif 5% dari Harga Jual atau NJOP apakah berlaku sama untuk apartemen? apakah bisa dilapor ke pajak tahun 2009?
kemudian saya pernah diberitahu mengenai pajak 5% yg tidak final, krn apabila terdapat capital gain, maka pajak ditambah lagi 35% dr selisih harga beli dengan harga jual. apakah itu benar?
thanks before.
Selamat siang Pak Rudi
saya punya rumah dibeli thn 1990 Rp.40.jt , thn 2007 saya jual Rp.200 jt apakah selisih harga sebesar Rp.160 jt seluruhnya dianggap sebagai penghasilan tahun 2007 ? bagaimana perlakuannya jika rumah tsb adalah milik ortu yg diwariskan kpd saya kemudian dijual dikenakan pajak juga ?, mohon petunujuknya Pak,Terima kasih.
Atas penjualan tanah/bangunan dikenakan PPh Final Pengalihan Tanah dan/atau Bangunan sebesar 5% dari Harga Jual atau NJOP mana yang lebih besar. Biasanya notaris tidak akan menandatangaji akte jual beli jika PPh Final atas penjualan tanah/bangunan belum disetor. Jadi jika akte jual beli sudah buat notaris bisa dipastikan PPh Final telah disetor. Perlakuan yang sama juga berlaku jika rumah tsb diterima dari ortu.
Salam,
Pak, saya karyawan yg telah punya NPWP dan telah lapor pajak tahun 2008 in (Punya NPWP pd tahun 2007). Yang mau saya tanyakan bgm perlakuan sunset policy terhadap harta benda yg tidak saya laporkan saat pelaporan pajak? Harta benda yg dimaksud adl rumah dan mobil pemberian ortu. Trima kasih atas jawabannya.
Pak Eko,
Untuk ikut Sunset Policy maka harus ada kekurangan PPh yang disetor pada SPT Tahunan PPh yang akan disampaikan/dibetulkan. Untuk kasus Bapak maka SPT Tahunan dapat dibetulkan tanpa ikut sunset dengan mencantumkan harta yang belum dilaporkan.
Mulai tahun depan Ditjen Pajak akan melakukan penelitian terhadap SPT Tahunan PPh yang disampaikan oleh Wajib Pajak. Jika ternyata terdapat harta/penghasilan yang belum dilaporkan maka terdapat kemungkinan akan dilakukan pemeriksaan.
Salam,
selamat siang pak rudi
saya bekerja di USA selama 14 th , saya punya tabungan dan 2 rumah di Indonesia , yg satu pakai nama saya ,yg satu pakai nama kakak saya ,apakah saya juga kena pajak sedangkan saya tdk punya NPWB dan bagamana denga kakak saya apakah di juga harus bayar pajak sedangkan itu rumah saya
terima kasih
Dear Pak Johannes,
Untuk dikenakan PPh dan wajib NPWP harus memenuhi syarat subjektif dan objektif. Kewajiban subjektif WNI akan berakhir jika yang bersangkutan meninggalkan Indonesia untuk selama-lamanya atau meninggal dunia. Kewajiban objektif timbul jika seseorang memperoleh penghasilan di atas PTKP. PPh terutang atas seluruh penghasilan baik dari dalam negeri maupun dari luar negeri.
Untuk kasus Bapak maka Bapak wajib memiliki NPWP dan melaporkan seluruh penghasilan baik dari DN maupun dari LN pada SPT Tahunan PPh Orang Pribadi. Pajak yang telah dibayar di luar negeri dapat sebagai kredit pajak yang akan mengurangi PPh yang harus dibayar.
Atas kepemilikan rumah Bapak tidak harus bayar PPh tetapi PBB saja.
Salam,
apabila ada keterlambatan dalam membayar PPh final atas penjualan tanah dan/atau bangunan, bagaimana cara penghitungan dendanya melalui stp? apa dasar hukum bagi pengenaan bunga tersebut?
Pak Indra
Keterlambatan pembayaran PPh dikenakan sanksi sebesar 2% per bulan dihitung sejak barakhirnya batas waktu pembayaran sampai dengan dilakukannya pembayaran. Dasar hukumnya Pasal 9 ayat (2a) UU KUP.
Kapan saat terutang PPh Ps 25 atas penjualan tanah (badan)
setelah AJB atau saat terima uang muka penjualan ?
karena berdasarkan PPJB bila dalam tempo yang sudah ditentukan tidak terealisasi maka perjanjian tersebut batal dan uang yang telah diterima tidak dikembalikan.
Pajak Penghasilan yang terutang atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar sendiri oleh pribadi atau badan yang bersangkutan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) pada bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro, sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang.
Salam,
pak rudi yth.
Saya beli tanah senilai Rp.117.500.000 bagaimana cara menghitung pajaknya pak, baik pajak penjual dan pembeli.
Trim’s