PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan

Pemerintah telah mengeluarkan aturan baru mengenai Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan yaitu dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan yang dikeluarkan pada tanggal 4 November 2008.  Sebagai peraturan pelaksanaannya adalah Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 Tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan tanggal 31 Desember 2008.


Objek PPh

Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan.

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah:

  1. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;
  2. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus;
  3. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.



Subjek Pajak

  • Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas sendiri Pajak Penghasilan yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang tanah dan/atau bangunan, wajib membayar
  • Pejabat yang berwenang hanya menanda tangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila kepadanya dibuktikan oleh Orang pribadi atau badan telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak yang bersangkutan dengan menunjukan aslinya.
  • Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak.
  • Yang dimaksud dengan pejabat yang berwenang  adalah Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah, Camat, Pejabat Lelang, atau pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.


 

Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan kepada pemerintah


  • Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atasPenghasilan oleh bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar-menukar tanah dan/atau bangunan dipungut Pajak
  • Bendaharawan atau pejabat  wajib menyetor Pajak Penghasilan yang telah dipungut ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum melakukan pembayaran kepada orang pribadi atau badan yang berhak menerimanya atau sebelum tukar-menukar dilaksanakan.
  • Penyetoran pajak dilakukan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak atas nama orang pribadi atau badan yang menerima pembayaran atau yang melakukan tukar-menukar.
  • Bendaharawan atau pejabat wajib menyampaikan laporan mengenai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Direktur Jenderal Pajak.



Tarif PPh

Besarnya Pajak Penghasilan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, kecuali atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan.


Dasar Pengenaan Pajak

Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, kecuali :

  1. dalam hal pengalihan hak kepada Pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan;
  2. dalam ha1 pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.


Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Nilai Jual Objek Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan tahun yang bersangkutan atau dalam ha1 Surat Pemberitahuan Pajak Teru tang dimaksud belum terbit, adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang tahun pajak
sebelumnya.


Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama, maka Nilai Jual Objek Pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut surat keterangan yang di terbitkan Kepala Kantor yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/ atau bangunan yang bersangkutan berada.


Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana

Rumah Sederhana sebagaimana dimaksud di atas terdiri atas Kumah Scdcrhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh, yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Rumah Susun Sederhana sebagaimana dimaksud  di atas adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipcrgunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan  KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal termasuk Rumah Susun Sederhana Milik, yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dcngan ketentuan peraturan perundang-undangan.


Pengecualian

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pernungutan Pajak Penghasilan adalah:

  1. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecahpecah
  2. orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus
  3. orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang
  4. badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; ataukeagamaan, badan pendidikan, badan sosial menjalankan usaha mikro dan kecil, yang
  5. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan.


Sifat Pembayaran PPh adalah Final

Bagi Wajib Pajak yang melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan, pembayaran Pajak Penghasilan bersifat final.


Aturan Peralihan

Pada saat berlakunya Peraturan Pemerintah ini, terhadap Wajib Pajak badan, termasuk koperasi, yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, apabila:

  1. melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebelum tanggal 1 Januari 2009 dan atas pengalihan hak tersebut belum dibuatkan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan, atau risalah lelang oleh pejabat yang berwenang; dan
  2. penghasilan atas pengalihan hak sebagaimana dimaksud di atas telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan tahun pajak yang bersangkutan dan Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut telah dilunasi, pengenaan pajaknya dihitung berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari , Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999


Saat Berlaku

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2009.


21 Comments to “PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan”

  • cynthia says:

    salam kenal Bp. Rudi,
    saya mau tanya jika perusahaan real estate RSS dikenakan pph final ps 4, di spt badan untuk angsuran ps 25 nol atau tidak, dan pph ps 4 masuk ke koreksi fiskal tidak dan mengurangi penjualan di lapporan rugi laba tidak. mohon penjelasan, dan terimakasih

  • WAHYU WIDYORINI says:

    Mohon petunjuk segera hal sebagai berikut:

    Bulan maret 2008 saya beli tanah dan bangunan Rp 90 juta sdgkan NJOP pada saat itu Rp 106.253.000.Pembelian pada saat itu dengan bukti kwitansi dan surat oper hak dari kelurahan (Hal ini sudah biasa di daerah Palmerah).

    Tahun ini 2009 ,saya bermaksud mensertifikatkan tanah tersebut.Dari BPN minta bukti bayar PPH penjualan tersebut.Nah yg saya tanyakan adalah:

    1.Jika ternyata si penjual sampai hari ini belum bayar pph tersebut apakah itu menjadi kewajiban saya selaku pembeli?Mengingat pph tersebut seolah-olah muncul menjadi permasalan karena niat saya utk mensertifikatkan tanah tersebut.

    2.Jika memang saya yang harus bayar,bagaimana dasar perhitungannya ?

    3.Berdasarkan peraturan dirjen pajak no 35/PJ/2008 berarti penjual harus punya NPWP.Nah dengan kasus saya ini,pasti penjual tidak mau buat NPWP.Jadi saya mesti setor atas nama siapa?

    Demikian pertanyaan saya,mohon segera dijawab

    trimakasih

  • toton says:

    Salam kenal pak rudi…saya ada transaksi tanah,,pembayaran bphtb sebelum 1 april 2009 akan tetapi penomoran akta dilakukan setelah tanggal 1 april 2009…, apakah penjual juga kena pph karena transaksinya dibawah 60 juta,,pada saat saya mengajukan ke pajak,,,saya masih mengacu pada peraturan yang lama….karena memang peraturan yang baru belum disosialisasikan….terima kasih ..sebagai catatan tanah ini belum bersertifikat

    • Rudi says:

      @toton, Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pernungutan Pajak Penghasilan adalah:

      orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah

      Berlaku sejak 1 Januari 2009

      Salam,

  • Zaelani says:

    Salam kenal Pak Rudi,
    Saya ingin menanyakan PPh atas pengalihan hak atas tanah/bangunan yang dilakukan oleh badan yang bergerak dibidang real estate. Badan usaha ini memiliki cabang di daerah lain dan telah memiliki NPWP sendiri. Yang ingin saya tanyakan adalah : PPh yang dterutang atas pengalihan tanah/bangunan tersebut harus disetor atas nama pusat atau cabangnya?
    Saya sangat harapkan jawaban dari Bapak.
    Terima kasih.

  • Adi says:

    Bapak Rudi, Mohon pencerahannya.
    1. Apa kewajiban penjual rumah/tanah jika nilainya hanya 52 juta, tetapi dia sudah memiliki NPWP ?

    2. Jika harus membayar PPh final, berapa nilainya dan kapan batas waktu pembayarannya ?

    Terima kasih

  • Rijal says:

    Pak Rudy, mohon pencerahannya atas angsuran penjualan tanah / bangunan yang diterima sebelum tahun 2009 (penghasilan blm diakui di 2008), kapan harus disetor pph finalnya, mengingat pmk 243/2008 baru berlaku efektif 1/1/2009. Tx

  • Leave a Reply for “PPh Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan”

    XHTML: You can use these tags: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

    Please note: Comment moderation is enabled and may delay your comment. There is no need to resubmit your comment.